SPA no agronegócio: por que o contrato de M&A “de prateleira” falha em operações sobre a terra

A padronização dos contratos de compra e venda de participações societárias trouxe previsibilidade ao mercado brasileiro de fusões e aquisições. No agronegócio, porém, a importação acrítica de cláusulas genéricas deixa a descoberto os riscos que de fato definem o negócio: aqueles que se encontram na terra, na safra e no arcabouço regulatório próprio do setor.

O Contrato de Compra e Venda de Participações Societárias, conhecido no mercado pela sigla inglesa SPA (Share Purchase Agreement), tornou se o instrumento central das operações de fusões e aquisições (M&A). Sua função vai muito além de formalizar a transferência de quotas ou ações mediante o pagamento de um preço. O SPA é, antes de tudo, o documento que distribui entre comprador e vendedor os riscos, os prazos e as responsabilidades de uma operação, definindo quem responde por aquilo que se conhecia, por aquilo que se ocultou e por aquilo que só se descobrirá depois.

O modelo nasceu da prática anglo saxã, regida pela tradição da common law, na qual a menor densidade de codificação legal obriga as partes a redigir contratos exaustivos, capazes de antecipar cenários e de disciplinar cada obrigação de forma autônoma, sem confiar em soluções supletivas da lei. Com a abertura econômica brasileira a partir da década de 1990 e o consequente ingresso de investimento estrangeiro, a praxe nacional incorporou essa estrutura. Institutos como as declarações e garantias, as obrigações de conduta e as cláusulas de indenidade passaram a compor o padrão de mercado, ainda que o direito brasileiro, de matriz romano germânica, já oferecesse regras supletivas para muitas dessas situações.

Essa consolidação trouxe consigo um efeito colateral discreto, mas relevante: a tendência a replicar cláusulas padronizadas, as chamadas cláusulas boilerplate, em setores cuja realidade jurídica não cabe no formulário. O agronegócio é o exemplo mais eloquente dessa inadequação. Nele, a análise de risco não se esgota no balanço contábil nem na cadeia societária da empresa alvo. Ela está presa à titularidade da terra, à regularidade ambiental do imóvel, ao regime peculiar das garantias rurais e a um conjunto de normas agrárias e registrais que não encontram paralelo em outros setores. Para compreender por que o contrato precisa ser customizado, convém percorrer cada um dos principais institutos do SPA, expondo primeiro o que são e como são usualmente empregados, para então demonstrar a forma específica que devem assumir em uma operação do agro.

1. A due diligence: o diagnóstico que precede e molda o contrato

O que é e como é usualmente empregada

A due diligence é o procedimento de investigação prévia conduzido pelo comprador sobre a empresa alvo, com o objetivo de conhecer seu passivo real e seu grau de exposição a riscos antes de assinar o contrato. Em uma operação convencional, a diligência costuma concentrar se nas frentes societária, contábil, tributária, trabalhista e contratual. O propósito é identificar contingências, mensurar seu valor e, a partir desse retrato, definir o preço, ajustar a estrutura do negócio e desenhar as proteções contratuais adequadas. Em regra, é a diligência que alimenta e dá conteúdo a todas as demais cláusulas do SPA.

Como precisa ser no agronegócio

Em uma operação do agro, a diligência precisa avançar para campos que o roteiro tradicional simplesmente não cobre, porque o ativo central da empresa não é uma marca ou uma carteira de clientes, e sim a terra e a atividade que sobre ela se desenvolve. A investigação deve abranger a regularidade do Cadastro Ambiental Rural (CAR), registro eletrônico obrigatório instituído pelo Código Florestal (Lei nº 12.651/2012) para todo imóvel rural, no qual se declaram as áreas de preservação permanente e a reserva legal. Deve apurar a existência de passivos ambientais ocultos, como contaminação de solo e de água subterrânea, que podem levar meses para ser quantificados por laudos técnicos e que, por isso, precisam ser verificados antes da assinatura. Deve examinar a validade das licenças ambientais e das outorgas de uso de recursos hídricos, sem as quais a operação produtiva é irregular.

O ponto mais sensível, contudo, costuma ser a regularidade fundiária. O georreferenciamento, instituído pela Lei nº 10.267/2001 e regulamentado pelo Decreto nº 4.449/2002, é o processo técnico de demarcação precisa dos limites do imóvel rural, com base em coordenadas reconhecidas pelo Sistema Geodésico Brasileiro e certificadas pelo Incra. Ele é condição para a prática de atos de transferência, desmembramento ou parcelamento perante o Registro de Imóveis, nos termos do art. 176 da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973). O Decreto nº 12.689/2025 prorrogou recentemente esse prazo, estendendo a obrigatoriedade, para imóveis de qualquer dimensão, até 21 de novembro de 2029. A diligência precisa verificar não apenas se o imóvel está georreferenciado, mas também se existe sobreposição de áreas com imóveis vizinhos ou com terras públicas, e tão importante quanto isso se a cadeia dominial da matrícula é íntegra. Quando há investidor estrangeiro na operação, soma se a verificação das restrições impostas pela Lei nº 5.709/1971 à aquisição de imóvel rural por estrangeiros, cuja inobservância pode comprometer a própria validade do negócio.

2. Declarações e garantias (representations and warranties)

O que são e como são usualmente empregadas

Declarações e garantias são cláusulas contratuais nas quais as partes afirmam formalmente a veracidade de certos fatos (declarações) e assumem responsabilidade por eles (garantias), em caráter vinculante, em determinada data. O vendedor geralmente declara, por exemplo, que as demonstrações financeiras refletem fielmente sua condição patrimonial, que não há contingências tributárias ocultas e que os contratos relevantes estão em vigor. A função dessas cláusulas é dupla. Servem para distribuir o risco do desconhecido, pois aquilo que o vendedor garante e depois se revela falso gera dever de indenizar, e servem como base de informação, já que estimulam o vendedor a revelar problemas por meio das chamadas listas de exceções.

Como precisam ser no agronegócio

No agro, declarações genéricas deixam o comprador desprotegido justamente nos pontos que mais importam. As cláusulas precisam ser exaustivas e específicas, alcançando a realidade física e regulatória do ativo. Além de prever a inexistência de passivos tributários, o vendedor deve garantir, de forma destacada, a regularidade do georreferenciamento e a integridade da matrícula do imóvel, a inexistência de sobreposição de áreas, a ausência de contaminação do solo e da água, a higidez e a atualização do CAR, a validade das licenças e outorgas e a regularidade ambiental da reserva legal. Deve ainda declarar a conformidade com a legislação trabalhista rural, notoriamente complexa, o que inclui a inexistência de autuações por trabalho análogo ao de escravo, item cujo histórico produz impacto financeiro e reputacional severo, podendo levar à inscrição do empregador na chamada lista suja e à dificuldade de acesso a crédito. Cada uma dessas declarações deve vir acompanhada de prazos de sobrevivência mais longos do que os usuais, pois passivos ambientais e fundiários costumam manifestar se anos após o fechamento.

3. Covenants

O que são e como são usualmente empregadas

As obrigações de conduta, conhecidas como covenants, são compromissos de fazer ou de não fazer que vinculam as partes, sobretudo o vendedor, no período compreendido entre a assinatura do contrato e o seu fechamento, e por vezes também depois dele. Em uma operação típica, esses compromissos buscam preservar o valor da empresa durante a transição, impedindo que o vendedor contraia dívidas relevantes, distribua dividendos extraordinários ou altere contratos importantes sem a anuência do comprador. A lógica é manter a empresa alvo no curso normal de seus negócios até que a propriedade efetivamente mude de mãos.

Como precisam ser no agronegócio

Em operações do agro, as obrigações de conduta precisam contemplar a dimensão biológica e sazonal da atividade, que não existe em uma empresa puramente urbana. O intervalo entre assinatura e fechamento pode coincidir com uma janela de plantio ou de colheita, de modo que o contrato deve obrigar o vendedor a conduzir a safra em curso de acordo com as boas práticas agronômicas, a preservar a sanidade do rebanho, a manter em dia as renovações de licenças ambientais e a não constituir novas garantias sobre a terra ou sobre a produção. Convém ainda prever expressamente a obrigação de manter o CAR atualizado e de não praticar novos desmatamentos, ainda que autorizáveis, dada a sensibilidade reputacional do tema. Desconsiderar essas peculiaridades pode significar receber, no fechamento, uma lavoura mal conduzida ou um imóvel onerado por uma nova Cédula de Produto Rural emitida às vésperas do encerramento.

4. Condições precedentes ao fechamento

O que são e como são usualmente empregadas

As condições precedentes são eventos que precisam ocorrer entre a assinatura e o fechamento para que as partes fiquem obrigadas a consumar a operação. Enquanto não verificadas, o fechamento não acontece. Em uma operação comum, figuram entre elas a aprovação pelo órgão de defesa da concorrência, a obtenção de anuências de terceiros e a confirmação de que as declarações permanecem verdadeiras na data do fechamento. Funcionam como um filtro que protege o comprador de consumar a aquisição enquanto pendências essenciais não estiverem resolvidas.

Como precisam ser no agronegócio

No agro, as condições precedentes precisam refletir a realidade regulatória e creditícia do setor. A efetivação do negócio pode e deve ser condicionada à regularização fundiária do imóvel, à conclusão do georreferenciamento pendente, à renovação de uma licença ambiental essencial à operação ou à obtenção da anuência de um credor em financiamento agrícola relevante, já que boa parte das fazendas opera sobre crédito rural garantido por hipoteca, penhor ou alienação fiduciária. É comum que a terra ou a produção estejam vinculadas a uma Cédula de Produto Rural, e o credor titular dessa garantia precisa concordar com a transferência. Estruturar essas exigências como condições precedentes evita que o comprador se veja obrigado a fechar uma operação sobre um ativo ainda irregular ou onerado, transferindo ao vendedor o ônus de sanear essas pendências antes de receber o preço.

5. Cláusulas de indenização e mecanismos de garantia do preço

O que são e como são usualmente empregadas

As cláusulas de indenização, ou de indenidade, estabelecem o dever de uma parte ressarcir a outra pelos prejuízos decorrentes da falsidade de uma declaração ou do descumprimento de uma obrigação. São o mecanismo que dá eficácia prática às declarações e garantias, pois de pouco adiantaria o vendedor garantir algo sem que houvesse consequência patrimonial pela quebra. Em um SPA padrão, essas cláusulas definem limites de valor, prazos para reclamação e o procedimento de cobrança, e por vezes vêm acompanhadas de mecanismos que asseguram o efetivo pagamento.

Como precisam ser no agronegócio

Dada a magnitude e a latência dos passivos rurais, a indenização no agro precisa de mecanismos céleres e seguros de ressarcimento, sob pena de transformar a garantia em mera promessa de difícil execução. Entre as ferramentas mais adequadas estão a retenção de parte do preço pelo comprador por prazo determinado, conhecida como holdback; o depósito de parcela do preço em conta vinculada operada por terceiro, o escrow, liberável apenas quando superado o risco; e, em operações de maior porte, a contratação de seguro específico de declarações e garantias, o representations and warranties insurance. Convém ainda calibrar prazos e limites de indenização de acordo com a natureza de cada risco, prevendo prazos alargados para passivos ambientais, fundiários e trabalhistas, que se revelam tardiamente, e tratando determinadas matérias, como contaminação ou irregularidade dominial, como indenizáveis sem franquia. Esses ajustes reduzem a judicialização de disputas que poderiam ser inteiramente resolvidas no plano contratual.

Conclusão

Estruturar um SPA no agronegócio exige uma abordagem multidisciplinar, que integre o direito societário ao conhecimento profundo das normas agrárias, ambientais, registrais e regulatórias. Tratar a operação como um M&A convencional, importando cláusulas genéricas, é ignorar que o principal ativo e, ao mesmo tempo, o maior vetor de risco costuma estar na terra. Cada instituto do contrato, das declarações às condições precedentes e à indenização, precisa ser reescrito à luz das peculiaridades do setor. Nesse contexto, o advogado atua menos como redator de um formulário e mais como engenheiro de riscos, empregando o contrato como ferramenta para conferir segurança, previsibilidade e sustentação jurídica à aquisição.

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02/07/2026

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Victor Belmonte, advogado inscrito na OAB/SP, graduado em Direito pelo Insper. Realizou semestre acadêmico na Università Commerciale Luigi Bocconi, em Milão, Itália, por meio de programa de intercâmbio bilateral. É fundador do núcleo dedicado aos estudos de Direito no AgroInsper, onde atua há três anos como conselheiro. Atua na área de consultoria jurídica empresarial do escritório, com foco no Direito do Agronegócio e assessoria jurídica em operações de fusões e aquisições (M&A).